Renata Moura – Repórter de economia
A Copa do Mundo de 2014, o crescimento da economia e do mercado doméstico deverão provocar uma avalanche de novos investimentos no Nordeste do Brasil e, no meio dessa grande massa, o surgimento de novos “aventureiros”, sem preocupação com a sustentabilidade dos projetos. A previsão é do presidente da Associação de Desenvolvimento Imobiliário e Turístico do Nordeste (ADIT Nordeste), Felipe Cavalcante. Mas, como tendo em mãos um mapa mostrando, mais do que turbulências, “tempo ensolarado” para a região, na entrevista a seguir ele enxerga também boas perspectivas para os próximos anos. “Não conseguimos visualizar nenhuma grande ameaça”, afirma.
Entrevista
Felipe Cavalcante – Presidente da ADIT Nordeste
Como o senhor avalia o impacto da crise no setor imobiliário e no turismo regional?
Há dois tipos de setor imobiliário: o residencial e o turismo. A crise trouxe impacto, mas também efeitos positivos. No setor residencial, a crise trouxe bom senso novamente ao mercado. Havia euforia muito grande por parte de algumas incorporadoras. Especialmente as grandes incorporadoras do Sudeste, que não estavam se perguntando se havia mercado para aquilo que estavam se propondo a lançar. Com essa crise houve um rebalanceamento entre oferta e demanda. Isso foi muito saudável. Com o lançamento do Minha Casa, Minha Vida houve mudança no setor e passou a haver retomada não só para a baixa renda, mas também para classe média e em alguns lugares para a alta. Estamos entendendo que em 2010 o setor irá de vento em popa. O pior já passou desde abril do ano passado. Em alguns estados há retomada lenta no setor de média alta, mas acreditamos que no decorrer do ano isso vai mudar. No setor imobiliário de turismo, houve também uma filtragem do mercado. Existia euforia muito grande principalmente entre empreendedores internacionais, que estavam anunciando empreendimentos no Nordeste. A crise enxugou nesse mercado. Com isso, alguns projetos vão ser redimensionados, outros vão ser cancelados e outros vão mudar de foco, vão ser direcionados ao público local.
E no setor de turismo?
No setor turístico, há um ano e meio alguns setores questionaram o futuro do turismo lazer no Nordeste, mas o que estamos vendo é que a força da economia, da classe média que está começando a viajar, tem sido mais do que suficiente para contrabalançar os efeitos do câmbio, que está sendo ruim para o turismo novamente. E esperamos que nos próximos anos isso só venha a melhorar porque tanto o imobiliário quanto o turismo se baseiam em questões demográficas e econômicas. Na medida em que demográfica e economicamente estamos ficando mais fortes há boas perspectivas para os dois setores.
A crise acabou com a euforia e significou também realinhamento de preços?
Só no setor imobiliário turístico, em que a grande maioria dos empreendimentos não tinha sido lançada ainda. O que houve na verdade foi desaquecimento do setor de áreas, terrenos. Muitas das pessoas que estavam compradoras passaram a ser vendedoras. Compraram para desenvolver projetos e passaram a tentar vender em função da nova realidade do mercado.
Esses impactos atingiram todo o Nordeste ou especificamente alguns Estados da região?
O Nordeste como um todo. Mas os estados que tinham projetos de porte muito grande ficaram um pouco mais comprometidos do que aqueles mais focados num tamanho menor ou no público nacional. Alguns, como o próprio Rio Grande do Norte, sofreram um pouco mais, porque tinham alguns empreendimentos de grande porte que foram descontinuados, que estão sendo redimensionados.
A retomada, na opinião do senhor vai acontecer com a mesma força para todos ou também vai haver diferenças?
Pontualmente no turismo, dependendo das ações do governo em cada estado, pode haver retomada maior ou menor. Mas a força da economia que está vindo é muito grande. Tanto na parte imobiliária quanto no turismo não conseguimos visualizar nenhuma grande ameaça nos próximos cinco anos.
No Rio Grande do Norte tem havido grande queda no turismo, especialmente no europeu. O senhor acha que essa debandada é irreversível?
Não é que seja irreversível. O Rio Grande do Norte por ter apostado muito no setor turístico com muito competência esses anos todos, quando encontra um cenário em que a fonte de emissão de turistas está em crise severa é óbvio que sofre com a diminuição da demanda. Você acrescenta a isso o dólar se valorizando. Aí a questão foge da vontade do gestor público ou do hoteleiro. O que muita gente está fazendo é tentando trazer o público nacional enquanto esse momento lá fora não passa. Obviamente que junto com isso são necessárias políticas para fortalecer a atração. Porque esse mercado vai voltar.
Os investimentos estrangeiros recuaram 15,43% no país em 2009, mas no Rio Grande do Norte houve crescimento de 11,96% em relação a 2008. O RN subiu da quarta para a segunda posição entre os estados com o maior volume de capital. Não é um sinal de que os investimentos estão voltando com força?
Os investimentos serão retomados, não tenha dúvida. Mas os números podem demonstrar tanto retomada do crescimento em 2009, como valores relativos a fechamento de negócios de 2008. No setor de investimentos diretos existe um tempo de maturação para o dinheiro ser investido. A minha opinião é de que há reaquecimento desde novembro de 2009. Em 2008, em viagens ao exterior, o recado era de que em 2009 não haveria investimento no Brasil nem em canto nenhum. Mas que de 2010 em diante haveria sim uma avalanche de investimentos especialmente no Brasil. Com a crise, o Brasil mudou de patamar aos olhos dos investidores.
O impulso para essa avalanche vem de onde?
Do mercado doméstico. Da classe média, que no Nordeste tem mais força. Dos ganhos de renda da população. Da taxa de juros mais baixa, do aumento do crédito e no médio e longo prazo nada será mais importante do que da nossa demografia, a quantidade de jovens que vai entrar no mercado de trabalho é muito grande. O investidor imobiliário é um investidor de longo prazo. Quando ele olha tudo isso percebe que o mercado doméstico vai crescer. Qual é a grande diferença entre o investidor de hoje e o de dois anos atrás: é que o de dois anos atrás vinha querendo fazer investimento para estrangeiro e o de hoje vem para explorar o potencial da classe média e do mercado internos. Se você quer atrair investimento hoje tem que ter um produto que explore o mercado local. Tem uma demanda de investidores muito grande querendo esse tipo de produto.
E a Copa de 2014. Como é que vai mexer com esses investimentos? Vai também ser um impulso?
Muita gente vai vir para investir por causa do evento. Mas é preciso ter cuidado porque os projetos têm que ser sustentáveis independentemente da Copa. Quem é profissional do ramo sabe disso e está atento. Prevemos a chegada de um grande número de investidores, de empresários, que não são tão profissionais e que vão realmente aquecer o mercado, inclusive o de Natal. A preocupação é com a sustentabilidade desses projetos. Alguns podem não ser profissionais o suficiente para analisar isso, então pode haver algum problema. Mas não é um problema para o Rio Grande do Norte ou para Natal, é um problema dos investidores.
Então os estados não precisarão se proteger desses maus investidores..
Do que é necessário se proteger sempre é dos especuladores. É de quem chega, compra uma área, anuncia que vai fazer um empreendimento, depois revende esse projeto. Esse tipo de perfil a gente tem que combater sempre. Como temos que combater também o pessoal que não tem comprometimento com o local onde está investindo, independentemente de ser investidor nacional ou estrangeiro. A nossa grande vantagem hoje é que em qualquer onda de investimento quem chega primeiro é o aventureiro, que é quem tem menos a perder. Depois, com o passar do tempo e a maturidade do destino, é que chegam realmente os profissionais. O que aconteceu há cinco, seis anos em Natal, Fortaleza, Bahia, foi que quem chegou não foram os profissionais do ramo. Foram pessoas que viam potencial de fazer negócio, de especular. Com a crise, esse pessoal saiu do mercado. E ao mesmo tempo as grandes redes internacionais e os grandes fundos que pensam em longo prazo olharam para o mundo e viram que na Europa e nos Estados Unidos não tinham potencial de crescimento e que teriam que vir para o Brasil. Ao mesmo tempo em foi um divisor de águas porque eliminou os aventureiros e especuladores, a crise trouxe a atenção ao Nordeste as empresas de primeira linha.
Quais são os gargalos enfrentados hoje pelos dois setores?
Grandes gargalos no turismo são o acesso aéreo e o câmbio. É impossível se fazer turismo sem acesso aéreo. Por outro lado, para ter acesso aéreo, é preciso ter hotéis. Mas é impossível hoje construir hotéis não urbanos. Porque a grande demanda é por resorts e os resorts ficam nos lugares mais sensíveis ambientalmente. Não existe condição hoje de se produzir resorts no Nordeste. A lei de licenciamento ambiental é muito subjetiva. E tem um movimento organizado de setores da sociedade, que são contrários ao desenvolvimento, que tenta barrar de todo jeito qualquer tipo de empreendimento. Então enquanto não houver a oferta de novos resorts de padrão internacional dificilmente vamos ver um salto no turismo como gostaríamos. No caso do setor aéreo, tem dois problemas. Em alguns momentos é a oferta. E em segundo lugar é a promoção e divulgação para dar apoio ás companhias aéreas.
E os aeroportos, são problema?
Existe a perspectiva de que com a Copa sejam um gargalo. Há lugares como Alagoas, que tem aeroportos modernos e outros como Salvador que estão saturando. Não é por causa disso que está deixando de vir investimentos. Mas temos que nos preocupar porque com o passar do tempo isso pode prejudicar.
O Rio Grande do Norte tem um aeroporto com problemas estruturais e um outro que está em construção, mas que vem sendo tocado lentamente. O estado pode perder para os vizinhos?
Acho que tem havido uma forte movimentação do governo para incentivar esse aeroporto. Mas obviamente não é do dia para a noite que vai se fazer o maior aeroporto do Hemisfério Sul. Mas é claro essa estrutura pronta passa a ser uma vantagem competitiva em relação aos outros.
Quais são os principais desafios que os setores precisarão vencer em tempos de Copa, de Minha Casa, Minha Vida..?
No setor imobiliário é questão mais macroeconômica. Continuar diminuindo juros, aumentando crédito e crescendo a economia. Com essa fórmula o céu é de brigadeiro. No setor turístico a questão é mais complexa porque tem uma variável chamada câmbio. Tem que ser resolver o licenciamento ambiental, da malha aérea e da promoção turística.
Falando especificamente do Minha Casa Minha Vida, os preços dos terrenos estão altos na capital e os imóveis baratos. Tem sido uma equação difícil de resolver. A ADIT tem recebido informações de outras cidades da região que têm enfrentado esse problema?
Haverá dificuldade se os preços não forem ajustados. Esse é um problema não só de Natal. A tendência é que os terrenos comecem a se valorizar muito e que seja cada vez mais difícil achar terrenos para fazer os projetos. Isso aconteceu com o PAR e acontece com qualquer projeto habitacional para a baixa renda.
E o Nordeste Invest, que será realizado em Natal. O que reservou para este ano?
Vai ser de 10 a 12 de maio. Vai ajudar a resolver o problema de alguns empreendimentos parados, levando investidores interessados em entrar nesses negócios. É uma grande oportunidade para o governo divulgar o destino. Para os empresários locais fazerem negócio. No ano passado monitoramos pouco mais de R$ 400 milhões em negócios. Este ano esperamos mais. O evento é dividido em três grandes áreas: conferência, rodada de negócios e o salão, para a exposição de produtos.
